Прошло немногим менее двух месяцев с момента вступления в силу поправок в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…..», а эмоциональные высказывания и дискуссии, на страницах СМИ, не утихают. Переходный период — от долевого к проектному финансированию, мало кого оставил равнодушным. Чиновники Минстроя регулярно проводят совещания с представителями крупных строительных компаний, по вопросу смягчения эффекта этих изменений. Сторонники закона неустанно твердят, что главное — это защита дольщиков, поэтому необходимо вывести с рынка мелкие строительные компании, путем ужесточения требований к застройщикам, тем самым увеличить защиту прав дольщиков.
Поправки, внесенные в закон в 2017 и 2018 году, на наш взгляд, стали самыми существенными за всю современную историю России, целью которых стало окончательное разрешение проблемы обманутых дольщиков.

Можно предположить, что законодатель и правительство и впрямь полагают, что создание таких мер является адекватной мерой помощи гражданам, чьи интересы нарушаются при определенных обстоятельствах. По их мнению, благодаря изменениям, вступающим в силу с 1 июля 2018 года, дольщики смогут себя чувствовать более защищенными. Но так ли это на самом деле?

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по договору долевого участия — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком счет. Застройщик в течение двух месяцев должен был открыть банковский счет в одном из уполномоченных банков в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

Если денежные средства будут привлекаться лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Вместе с тем, на региональном уровнеорганы государственной власти также могут оказывать содействие обманутым дольщикам, например, помочь в завершении строительства проблемного дома, выделить из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, выделить дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупить права требования к застройщику и т.д.

В частности в городе Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может претендовать на признание его пострадавшим и дальнейшее включение в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).

Для строительства многоквартирных домов застройщики теперь могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. Открытие застройщиком эскроу-счетов является добровольным до 01 июля 2019 года. Их преимуществом для застройщика является возможное снижение ставки по кредиту на строительство при определенном росте продаж, поскольку, по мере поступления средств от заключения сделок с гражданами (дольщиками) на счете будет накапливаться сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку. К тому же переход на эскроу-счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства и строительство, финансируемое банком, может показаться более привлекательным для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

На этих счетах средства дольщиков для оплаты по договору долевого участия блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).

По мнению экспертов, изменения в законе о долевом строительстве избавят население от такой проблемы как появление долгостроев, на строительном рынке останутся только серьезные и надежные застройщики с достаточным объемом своих оборотных средств. В результате с 1 июля 2019 года можно будет приобрести только готовую квартиру.

Однако, существует мнение, к коему придерживается и автор статьи, что даже при условии стопроцентного исполнения нового закона, дольщики не являются абсолютно защищенными.

Все дело в том, что у государства на данный момент еще нет практики защиты граждан от банкротства застройщика, и говорить о том, что уже с июля 2018 года обманутые дольщики смогут получить хотя бы частичный возврат вложенных средств, преждевременно.

Кроме того, снижение конкуренции, бесспорно, повлечет за собой рост цен на недвижимость для граждан России.

По замыслу законодателей, обязательное банковское сопровождение сделок позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако необходимо учитывать, что для этого потребуется определенный штат специалистов в области строительства, которые бы четко понимали смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства.

Кроме того, у застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. То есть, практически речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.

Между тем, в данной сфере широко распространена практика, при которой участники общества предоставляют внутренние беспроцентные займы застройщику, позволяющие вести строительство без использования кредитных средств, с минимизацией затрат на строительство. Соответственно, ограничение на привлечение средств подобным образом, повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что также приведет к росту себестоимости строительства.

Таким образом, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится практически единственным источником проектного финансирования. Все эти факторы, такие как монополизация рынка, сокращение числа проектов, увеличение расходов, вероятнее всего, для самих дольщиков обернутся увеличением инвестиционных сумм.

Безусловно, вся картина станет видна только со временем — пока же можно только делать прогнозы. Но в целом, как полагают эксперты в данной области, благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство.

Ольга Примова, старший юрисконсульт, руководитель практики по спорам с государственными органами юридического центра «Статус-Кво»

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-aktualno/2018-09-26/zashchita-prav-dolshchikov-v-novoy-redaktsii-zakona-mif-i-realnost